Γιατί η Eurostat έδειχνε «ενοίκια -9%» ενώ εσύ πληρώνεις περισσότερο;

Η Eurostat δεν είπε ότι σήμερα βρίσκεις φθηνό σπίτι. Είπε ότι ένας συγκεκριμένος δείκτης, σε μια συγκεκριμένη χρονική σύγκριση, βρισκόταν 9% κάτω από το επίπεδο του 2010.

Αυτό δεν είναι λεκτική λεπτομέρεια. Είναι η διαφορά ανάμεσα σε μια σωστή στατιστική και σε ένα λάθος συμπέρασμα. Ο δείκτης, οι τιμές των αγγελιών και η πίεση που νιώθει ένα νοικοκυριό απαντούν σε τρεις διαφορετικές ερωτήσεις.

Η σύντομη απάντηση: η Eurostat παρακολουθεί την εξέλιξη των πραγματικών ενοικίων που πληρώνουν τα νοικοκυριά σε όλη τη χώρα. Η αγγελία που βλέπεις σήμερα αποτυπώνει την τιμή που ζητά ένας ιδιοκτήτης για ένα διαθέσιμο σπίτι — συχνά σε μια ακριβή περιοχή και για ένα μικρό ακίνητο με υψηλή ζήτηση.

Πρώτα απ' όλα: τι ακριβώς μετρά η Eurostat;

Ο ευρωπαϊκός δείκτης ενοικίων βασίζεται στο κόστος που καταβάλλουν τα νοικοκυριά για κατοικία. Περιλαμβάνει παλιές και νέες μισθώσεις, διαφορετικές περιοχές και διαφορετικούς τύπους ακινήτων. Δεν είναι κατάλογος με τις σημερινές τιμές των διαθέσιμων αγγελιών.

Γι' αυτό δύο γείτονες στο ίδιο κτίριο μπορεί να πληρώνουν πολύ διαφορετικά ποσά. Ο ένας έχει παλιό συμβόλαιο· ο άλλος μπήκε φέτος. Και οι δύο τιμές είναι πραγματικές, αλλά περιγράφουν διαφορετικό σημείο της αγοράς.

Το 2010 δεν ήταν μια ουδέτερη αφετηρία

Το -9% είναι σύγκριση με το 2010. Όχι με πέρυσι, ούτε με τη στιγμή που εσύ υπέγραψες το προηγούμενο συμβόλαιό σου. Το 2010 η Ελλάδα έμπαινε σε μια βαθιά οικονομική κρίση. Στα χρόνια που ακολούθησαν, τα εισοδήματα και τα ενοίκια υποχώρησαν σημαντικά.

Έτσι, ένας δείκτης μπορεί να παραμένει κάτω από το 2010 και ταυτόχρονα να έχει αυξηθεί απότομα τα τελευταία χρόνια. Είναι σαν να πέφτεις από τον δέκατο όροφο στον πέμπτο και μετά να ανεβαίνεις γρήγορα στον ένατο: παραμένεις κάτω από την αφετηρία, αλλά η πρόσφατη άνοδος είναι απολύτως πραγματική.

Οι αγγελίες δείχνουν την αγορά που συναντά ο νέος ενοικιαστής

Σε ανάλυση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, η διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίου στην Ελλάδα ήταν περίπου €575 τον μήνα, ενώ στην Αττική έφτανε περίπου τα €785. Αυτοί οι αριθμοί δεν ακυρώνουν τον δείκτη της Eurostat. Μετρούν κάτι διαφορετικό: τη σημερινή τιμή που συναντάς στις διαθέσιμες αγγελίες.

Υπάρχει και δεύτερη παγίδα: ο εθνικός μέσος όρος δεν είναι η γειτονιά σου. Η ζήτηση συγκεντρώνεται σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, τουριστικές περιοχές και μικρά διαμερίσματα κοντά σε δουλειές, μεταφορές και πανεπιστήμια. Η στατιστική «όλη η Ελλάδα» δεν είναι απαραίτητα η αγορά στην οποία ψάχνεις.

Το πραγματικό πρόβλημα δεν είναι μόνο η τιμή — είναι η σχέση με το εισόδημα

Ένα ενοίκιο δεν χρειάζεται να είναι το υψηλότερο στην Ευρώπη για να είναι απλησίαστο. Αρκεί ο μισθός να είναι χαμηλός σε σχέση με το συνολικό κόστος στέγασης.

Το 2023, σύμφωνα με τη Eurostat, το συνολικό κόστος στέγασης απορροφούσε κατά μέσο όρο το 35,2% του διαθέσιμου εισοδήματος στην Ελλάδα, έναντι 19,7% στην ΕΕ. Εκεί βρίσκεται η ουσία της προσιτότητας: όχι μόνο πόσα ευρώ κοστίζει το σπίτι, αλλά πόσα σου μένουν αφού το πληρώσεις.

Γιατί η πίεση είναι τόσο έντονη;

Η απάντηση δεν είναι ένας μόνο «κακός». Η προσφορά κατοικιών δεν προσαρμόζεται γρήγορα, πολλά ακίνητα χρειάζονται ανακαίνιση, η ζήτηση συγκεντρώνεται σε συγκεκριμένες περιοχές και η αγορά μικρών διαμερισμάτων είναι ιδιαίτερα στενή.

Άρα, ποιος έχει δίκιο;

Και η Eurostat και ο άνθρωπος που ανοίγει μια αγγελία και παθαίνει ένα μικρό οικονομικό εγκεφαλικό. Ο πρώτος κοιτάζει έναν εναρμονισμένο δείκτη σε βάθος χρόνου. Ο δεύτερος προσπαθεί να βρει διαθέσιμο σπίτι σήμερα, σε συγκεκριμένη περιοχή, με συγκεκριμένο μισθό.

Οι αριθμοί δεν λένε ψέματα. Αλλά αν δεν ρωτήσεις τι ακριβώς μετρούν, μπορούν πολύ εύκολα να σου πουν μια ιστορία που δεν είναι η δική σου.